“如果房子也像汽车底盘一样工业化地成批生产……”这是勒·柯布西耶《走向新建筑》中的一句话，而这句话在如今变成了现实。

建筑师将大小不同的方形盒子（模块），通过堆叠组合与拼装，形成一个完整的建筑体系。这种新的建筑形式是社会生产力发展的必然产物，与传统建造方式相比，其根本区别是将社会生产力从手工业的小生产方式向社会大生产方式转变。

而这种可拆卸式的模块化建筑以其环保、便捷、可移动等特性受到广泛的关注与好评，在不断地演变与革新下，成为如今乃至未来占领重要思潮和导向性时代建筑语言，推动着建筑业文明的发展。

模块化建筑

近些年来，国家大力推进“住宅产业化”和发展“节能省地型住宅”，从发达国家引进先进的低碳节能型住宅生产技术，模块化房屋应运而生。

模块化是解决一个复杂问题时逐层把系统划分成若干模块的过程，每个模块完成一个特定的子功能或者适合分项的单一结构，而所有的模块按某种方法组装起来成为一个整体，完成整个系统所要求的功能。实施模块化的这个过程称为模块化施工。模块化施工是一种现代先进的施工理念，它的先进在于大量引入模块作业，极大地缩短了工期，产生良好的经济效益。不但没有违背传统的施工理念，而且把它们进行优化，依靠当今的先进技术，进行剖析、分项，由局部小模块到大模块，逐步实现最大模块化。但是，模块化施工也有其前提条件，必须要求设计单位、施工单位以及货运公司的密切合作才能完成。在很大程度上依赖于制造、吊装、道路、运输、人力、物力、财力、信息化程度等，要多方考虑、综合比较。

模块可以在工厂预制、预组装，做到与现场同步甚至可以提前，这样就能保证流水作业、现场工厂两不误，以节省大量时间、人力、物力，创造极大的经济效益。

为此，针对每个项目的实际情况，需要进行分析对比和统筹规划。优先考虑设备、设施的模块化组装；满足运输条件的建筑部件、设备要实现模块化；对现场安装工作量大的建筑部件、设备尽可能模块化；对体积大、整体性较差的设施进行散件模块式设计和散件模块安装；对整体性要求较高、面积较大的建筑部件则可考虑现场安装，以达到成本低、效果好的目的。

目前，模块化建筑基本上已经被用于各种类型和功能的建筑中，包括永久建筑和临时建筑（或可拆建建筑），永久建筑有：教育设施、医疗建筑、养老设施、文旅建筑、商业建筑、办公建筑等；临时建筑有：检查站、消防站、营地建筑、工地用房、工人宿舍。

售楼处模块化应用

地产行业利润空间的大幅缩水导致其被迫结束之前“躺赢”的状态，房地产企业间的竞争也愈发激烈。企业为扩展规模，进入高周转状态：拿地后快速开工，迅速开盘，现金流快速回正。售楼处作为地产项目开发中最耀眼的建筑，却往往是最“短命”的建筑。在高周转的前提下，花费千万、百万投入却又很快拆除的售楼处显得格外不经济。

一些地产商开始尝试售楼处创新，将装配式技术引入到售楼处中，实现售楼处可拆卸、多次利用，从而节约成本，例如佳源中央研究院在2018年初便开始与国家土建结构预制装配化工程技术研究中心（以下简称“国家中心”）合作研发模块化售楼处。

模块化售楼处采用箱式的钢架构主体，在工厂统一预制构件，现场安装，完成率可达90%以上。新地块开工后，只要把各个箱体运到现场，现场拼装一周即可对外开放。在项目销售结束后，还能把售楼处拆分为一个个箱体打包运走，下个项目可以继续循环使用。

以佳源地产在扬州的项目为例，该售楼处是由一系列不同功能的钢结构三维模块和局部钢框架结构组装而成，考虑到建造成本和施工的便捷性，将其设计为2层的低层建筑。模块构成的原则是：1）采用最少规格的标准构件，以实现低成本和高效率生产，但同时又能满足多样化和经济合理的建筑功能需要；2）让模块单元尺寸符合运输条件，从而尽可能减少运输和储存的成本；3）模块单元尺寸应尽可能相同，但通过不同的设计，可以具有不同的建筑功能；4）搭建便捷、快速；5）可拆除并异地重建，也可方便地进行扩建。建筑的模块布置及标准模块尺寸如图1、图2所示。

图1建筑的模块布置

（注：紫色的空间为钢框架）

图2模块布置及模块尺寸

因售楼处对室内空间变化要求较多，二层有一个样板房展示区的较大无柱空间要求，本项目模块三维方向的尺寸基本都做到在基本运输条件里的最大化：1）面宽方向因为有独立洽谈区的功能要求，做到3.5m可以基本满足要求；2）进深方向门厅、办公室等小空间进深6m，可以两个单元拼合用一辆卡车运输。模型展示区和开放洽谈区进深要求较大，样板房展示区是此模块和办公模块的进深叠加，样板房展示区要求一个方形的无柱空间，综合考虑结构要求确定为4个模块面宽（14m）的进深，故所有模块的进深有小空间的6m、大空间的8m和样板房区的14m三个尺寸；3）高度方向因样板房区净高不小于3m和模型展示区净高近4m的尺寸要求，模块高度较大，考虑到运输限高4.5m的要求，模块高度定为3.7m，可满足全国运输要求不超限，此高度也可满足样板房区3m净高要求。

根据售楼处的使用要求，本项目主要由三种模块单元组成：

 1）标准单元：模块尺寸为3,500mm×6,000mm×3,700mm，此单元为售楼处最多的单元，包含的功能有门厅、洽谈室、卫生间、楼梯间、办公室等。

 2）较大单元：模块尺寸为3,500mm×8,000mm×3,700mm主要功能为开放洽谈区和模型展示区，二层少量几个为办公室。

 3）样板房单元：模块尺寸为3,500mm×1,4000mm×3,700mm，由四个单元并列构成一个14m见方的无柱空间用于样板房展示。

该项目售楼处的平面布置如图3所示。平面布局充分满足使用的基本功能，门厅位于建筑南侧，紧邻企业展示区，正对模型区，洽谈室贴临门厅布置方便使用。中间部分设置大洽谈区和模型展示区。北部布置卫生间、儿童活动区及办公等配套功能。二层设置办公区和样板房展示区，分别有专用楼梯到达。

图3项目平面图

这样的平面布局把小模块（6m进深）放置于平面南北两侧，满足洽谈室、办公室及卫生间等功能使用；相对较大的模块（8m进深）放置于平面中间，满足大洽谈区和模型展示区的使用；二层样板房区模块无柱空间要求较大，进深方向为一层两个模块之和（14m进深），四个模块并列组成一个14m见方的无柱空间，满足绝大多数样板房的展示要求。层高上充分考虑各功能的净高要求：办公、小洽谈室、样板房展示区等有3m的净高即可满足使用要求，传统的售楼处大洽谈区和模型沙盘区一般净高要求较高（约4m）或者两层通高。考虑到运输限高（4.5m），采用低底盘的运输车（0.8m），模块的高度可以做到3.7m，除去上下梁高及地板和吊顶基本可以做到室内约3m的净高，可以满足大部分功能使用。

建筑外立面设计力求简洁大方，首层主要是外挂金属装饰板和大玻璃开窗为主，二层通过外挂的开孔铝板体现建筑立面的多彩变化，突出企业形象，给人一种活力四射的感觉。该项目采用的是“印象系”外立面（图4），整体造型体现人与自然和谐共生的理念，树木的形与影辉映成趣，错落有致的排布，最终形成一片森林展现印象系产品的核心理念。除了印象系外观，还可选择源于都市的“都市系”（图5），它是对都市生活的一次提炼与升华，外立面整体造型代表着各大城市的地标建筑与佳源标志性建筑的完美融合。目前佳源集团的模块化售楼处的建筑外观从企业形象展示和工业制造的标准化方面考虑，尽量保持了各个售楼处之间外形的延续性。一方面见到这种售楼处外形即可联想到“佳源”品牌，另外可以降低制造和后期维护的成本。不同开发商可在满足经济性和合理性的前提下，进行一定的个性化和符号化的设计，从而形成符合企业文化和企业定位的建筑风格。

图4 印象系外立面

图5 都市系外立面

售楼处室内采用了高级灰主题的现代轻奢风格（图6），造型上用直线条装饰，使整个空间显得挺拔，也更方便箱体缝隙的衔接。天花、地面、墙面的缝隙处理非常隐秘，让人感觉不到这是由集装箱拼接起来的空间。室内90%以上的装修面都可以随箱体搬运进行二次利用。

图6 售楼处室内效果

室外景观考虑室外布置浅水面，使建筑仿佛临水布置一样增添景观趣味，周边景观以硬质铺地结合盆栽植物，普适性的景观设计可以使建筑适应各地不同的场地（图7）。

图7建筑室外景观

这种不同于传统的开发模式，将售楼处开发与用地开发相互脱离，提前独立完成开发控制，从而起到统一产品形象，降低开发成本，提高施工效率及完成质量，可移动、可重复利用，进而实现标准化工业化的目的。不仅如此，装配式售楼处还可以将楼盘形象提前展示，吸引更多客户。

更省时、更节约、更精细、更环保

佳源地产和国家中心合作研发模块建筑建造的售楼处拥有很多符合房企发展目标的优势，具有广阔的市场空间。具体来说，其优势可归纳为以下几点：

（1）现场工期短，且不受外部条件影响

传统售楼处的施工工期，从混凝土基础到精装修交付可能要历时三个月左右。而佳源售楼处采用装配式建筑的形式，只需将预制构件搬运到现场拼装（图8），一周后便可对外开放，工期大大缩短。

图8预制三维模块整体进行运输

同时，与传统施工方式相比，装配式售楼处的大部分构件都在工厂预制完成，受外部条件如雷电、暴雨等的影响小，工期可控。且装配式的工序可随机应变，根据现实情况灵活调整。场地无限制条件，在建筑模块运输到现场之前，现场做好基本的场地平整和基础浇筑即可。

（2）可拆装循环使用，节约成本

过去售楼处的功能仅限于前期单一的展示与销售，销售结束后便拆除报废，造成很大的资源浪费。如今一些房企在最初规划时会将售楼处作为未来项目配套进行打造，譬如将售楼处展示区改造成社区幼儿园，或者某些高端盘将其打造成会所或图书馆等，避免资源浪费。而装配式售楼处除了拆卸异地二次利用，也可原地保留后期做改造，达到建筑全寿命周期的高效使用，为企业提供更多的选择，对企业控制成本有极大优势。

（3）构件加工更加精细化、质量提升

传统工艺的土建施工较为粗放，往往建筑的误差在厘米级别，而模块化售楼处全部采用工厂流水线加工，误差为毫米级别。模块建筑用于售楼处，还具有其他一些模块建筑的通用的优点：采用工厂预制更便于建造质量控制（图9）；建筑所需的材料都存储在工厂的仓库中，避免了雨水、潮气和环境的侵蚀，材料品质更有保证；工厂中严格的质量管理和控制体系更便于质量管理人员开展工作；理论上，模块建筑的结构强度会比传统建造的建筑更好，因为每个模块都是独立的结构体，有足够的强度承担运输、吊装荷载。

图9每个箱体分别装修施工，天花、墙面、地面、设备都以单个箱体为独立单位

图10工厂里箱体结构主体误差尺寸可以控制在2mm以内

（4）施工现场整洁，健康环保

模块化售楼处的主构件在工厂已提前完成，现场干法施工，不似传统施工方式需要砌筑、抹灰、找平、打磨和裱糊等，不会产生噪音和扬尘，减少对环境的负担，体现了“绿色建筑”的理念并极大改善了装修工人的作业环境。施工过程不影响周边已有建筑使用功能，尤其适合在高密度城市环境中建造。施工完毕后销售便可进场，无需担忧甲醛散味问题，客户体验感更佳。

售楼处模块化的前提与局限性

尽管售楼处模块化为企业创造出更多便利与可能，但其并不具普适性。运用模块化售楼处有几个前提要求，一是项目开发时间要求紧，希望尽快建成售楼处并对外开放；二是商业配套里面无可以暂时作为售楼处的建筑空间，或者在展示销售期间还未建好商业配套；三是开发商规模较大，在一定的地域范围内有多个项目，模块化售楼处可以在项目之间周转适用，从而产生明显的经济效益。满足以上几种情况再选择模块化的售楼处，将更好地满足企业需求。

从项目的角度来说，只要项目希望售楼处尽快开放，模块化售楼处就是一种非常合适的解决方案，目前最快的纪录是拿地手续办完一个月后售楼处开放。对房地产公司来说，如果在一定区域内（例如500km范围内）有多个项目连续开始建设和销售，采用模块化售楼处会有明显的经济效益，一方面售楼处的建设成本至少可以节省50%，另外还可以加快资金回笼速度，降低资金使用成本。

现有技术下模块化建造售楼处也存在一定局限性：

1）建筑层高受限

模块化建筑主体模块全部为工厂线加工，加工之后通过水运或者陆运运抵项目地，在运输过程中受到我国道路运输对车辆高度、宽度的限制（高速限高4.5m，限宽3.5m）、部分市内交通桥梁高度限制，因此需在项目落地前对运输路线进行提前勘察。

2）生产成本相对较高

模块化建筑的主体为钢结构，较传统钢筋混凝土建筑的主体成本增加约一倍左右，与钢结构成本基本持平或稍有优势。

未来展望

模块化售楼处产品的出现，满足了目前中国房地产企业高周转的需求，可以大大缩短售楼处现场建设的时间周期，同时还可以提高建设质量、降低建造成本。相信在不同房地产企业、不同项目中可以得到广泛的应用。基于模块化售楼处的特点，建议房地产企业可以建立售楼处的租赁公司，负责模块化售楼处的运营和维护，定制好售楼处后再租赁给旗下各个项目公司使用，从而可以最大限度地发挥模块化售楼处的作用。